주택 임대차 보호법 알아보기

22.11.21 주택임대차 개선 방안 입법예고 분석 보러가기

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오늘은 주택 임대차 보호법에 대해 알아보겠습니다.

많은분들이 궁금해 하시지만 또 일일이 찾아보기에는 생각보다 내용이 광범위하죠

그래서 제가 한 번에 정리를 해보려 합니다. 그럼 시작하겠습니다!

 

 

주택 임대차 보호법이란 결국 '임차인'을 보호하기 위한 제도라고 생각하시는게 편합니다.

(이하 가독성을 위해 "주임법"으로 통일 하겠습니다.)

위의 조문만 봐도 느낌이 바로 오실텐데요. 실제로 법률조문을 들여다보면 알겠지만

임대인보단 임차인에게 유리한 조문들이 대부분 입니다.

 

그럼 '주임법 상 주택'은 어떤걸 의미할까요?

쉽게 말씀드리면 ₁주거용으로 사용하면 주택이다. 라고 말씀드릴수 있겠습니다.

₂전부든 일부든 하물며 ₃일부를 주거 외 목적으로 사용하고 있더라도, 주임법상 주택의 범주에 포함이 됩니다.

굉장히 범위가 넓죠? 웬만한건 다 주택이 될수 있다. 라고 정리해두시면 되겠습니다.

 

 

 

요즘 가장 많이들 궁금해 하시는게 '계약갱신 요구권' 일텐데요.

임차인에게 굉장히 유리한 조항이라 처음 등장했을때 임대인들의 불만이 굉장히 많았던 조항입니다.

여러분들이 이 조항을 이해하시기 위해선 '계약갱신'에 대해 먼저 이해를 하고 넘어가시는게 좋습니다.

계약갱신은 ¹임대인은 기간종료 6개월~2개월전까지 통보의무를 가지고 있고

²임차인은 종료 2개월전까지 통보할 의무를 가지고 있습니다.

질문입니다. 그럼 아무도 갱신통보를 하지 않으면 어떻게 될까요?

 

1. 당연히 해지된다.

2. 다시만나서 계약서를 써야한다.

3. 종전계약내용 그대로 자동 갱신된다.

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정답은 3번입니다, 종전계약내용 그대로 자동 갱신 되는것 인데요.

(이걸 법정갱신 또는 묵시적갱신이라고 부릅니다.)

이때부터 임차인은 아무때나 계약 해지 통보가 가능해진다는 점도 알아두시면 좋겠습니다. 

 

그럼이제 '계약갱신 요구권'에 대해 알아 볼 시간 이네요.

 

?

말 그대로 계약갱신 해달라! 라고 주장 할 수 있는 임차인의 권리 입니다.

(단,1회에 한하며 요구권에 따라 갱신시 기간은 2년으로 봅니다.)

 

이것 만으로도 임차인이 이법에서 얼마나 힘이 센지 알수 있겠죠?

하.지.만 그러면 밸런스가 너무 안 맞기 때문에 임대인에게도 어느정도 방어 할 수 있는 조문들을 넣어놨습니다.

함께보시죠!

그외에도 거절사유가 더 있지만 일단 실생활에 주로 나오는 예시들로만 채워봤습니다.

참고하셔서 임대인,임차인 모두 잘 활용하시기 바랍니다.

 

 

전월세 상한제!

말 그대로 인상이 최대 5%까지만 가능하다 라는 얘기입니다.

이때 보증금,임대료를 따지지 않고 전세,월세도 따지지 않습니다.

결론은 전세보증금, 임대차보증금,차임 둘다 5%까지만 인상이 가능하다는거죠

(이 부분은 시ㆍ도 조례 에 따라 달리 적용 될 수 있다는것도 체크!)

 

그럼 여기서 궁금증이 생기죠?

 

인하는..?

얘는 임차인에게 유리 하기 때문에 상한이 존재 하지 않습니다(ㅎ_ㅎ)

 

 

 

계약 갱신과 함께 자주 혼동되는 부분입니다.

계약기간내 해지는 원칙적으로 어렵지만-

그래도 임차인들은 부득이한 경우 계약을 해지하고 이사하는 경우가 자주있죠?

적어도 계약종료 2개월 전에는 해지통보를 하는것이 원칙입니다.

예외적으로 우리가 2번에서 봤던 묵시적 갱신이 된경우 해지통보는 언제든지 가능하다고 했는데요.

이때는 해지통보 후 3개월 뒤 효력이 발생한다것도 기억해주세요 

 

그럼, 계약 종료 2개월전까지 통보를 하지 못한경우 어떻게 될까요?

예를들면 1개월정도 남겨놓고 통보를 한경우 이를 묵시적 갱신으로 보아

계약만료일에 임대인의 보증금 반환의무는 발생하지 않고 통보3개월뒤 효력이 발생하게 됩니다.

이와 같은 경우 보통 임차인은 경우에 따라 새로운 임차인을 구하는데 적극 협조를 하고 

중개보수를 부담하는등의 방법 으로 임대인과 협의를 통해 보증금을 반환받는 경우가 많습니다.

(계약 시 미리 특약으로 배제를 했다면 적용되지 않기도 합니다.)

 

 

자 이제 거의 끝나가는데요 이번엔 '대항력' 에대해 알아보도록 하자구요.

웩, 첨보시는 분들은 이게뭐야.. 싶죠?

알아듣기 쉽게 풀어서 설명해보자면! 어떠한 조건을 충족하면 대항력이 발생하게 되는데요.

대항요건을 갖추어 대항력이 발생하면 특정한 상황(경매 등)에서 불이익을 보게되는 경우

¹남들에게(제3자등) 대항할수 있게 되거나

²경매 절차에서 등기부등본상 후순위 권리자보다 먼저 돈을 받을수 있게 됩니다. 

(생각보다 어렵지않죠? 아닌가요..? ㅎㅎㅎ)

 

그럼 본인이 대항력을 갖추기 위해 필요한 조건(대항요건)은 어떻게 될까요?

상가는 또 다르지만, 주택 임대차 보호법의경우 주택의 인도 + 전입신고(주민등록) 를 요건으로 보고 있습니다.

 

 

자 그럼 이런 궁금증이 생기겠죠

오케이, 대항력은 대충은 알겠는데 어떻게 대항할수 있는데요?

대항력을 갖추고 본인이 ¹소액임차인의 범위에 해당된다면 "최우선 변제권"이 발생하게 되는데요.

이는경매등 불리한 상황에서 나의 소액보증금중 일부를 최우선으로 변제받을수 있는 임차인 보호규정입니다. 

 

소액임차인 범위확인은 아래 등기소에서 확인이 가능합니다.

http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/les/PLESDetailGyeonggiJ.jsp?type=0 

소액임차인의 범위 등 안내

 

그리고 만약 본인이 ²'확정일자'까지 부여받았다면

인도+전입신고+확정일자를 ★모두★ 부여받은 다음날 00시 부터 '우선변제권'이 발생하게 됩니다.(중요)

어감상 뭔가 최우선변제권보다 안좋은거 아니야? 라고 하실 수 있겠지만 

등기부상 선순위가 없다면 우선변제권은 모든 금액을 변제받을수 있다는점을 기억해두시기 바랍니다.

(따라서 내보증금 범위가 최우선 변제금액보다 많다면 무조건 활용하시는게 좋겠죠?)

 

이렇게 주택 임대차 보호법에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다.

요즘 월세 , 전세등으로 고민하시는 분들이 많으실텐데 잘 찾아보시고 요목조목 따져보셔서

자기들의 권리를 잘 행사하실수 있기를 바라며 포스팅 마칩니다.

(도움이 되었다면 좋아요 부탁드려요♥)