최근 '깡통전세' 피해가 속출하면서 다들 걱정이 많으셨을텐데요.
저도 얼마전에 전세보증보험 내용을 다루면서 언급한적이 있는데
지난 21일 임대차 제도개선 방안을 국토부에서 발표한게 있어 가지고 와 봤습니다.
깡통 전세
전세보증금 + 융자금액이 주택가격보다 비싼것을 말함.국토교통부 발표자료 참고
그 외 에도 최근에 갑자기 이유없이 관리비를 인상한다던가
하는 임대인들 때문에 우리 임차인들이 많이 짜증이 나셨을텐데요.
그래도 뭔가 이렇게 현실적인 대응방안이 나오는걸 보니 다행이라고 생각이 듭니다.
어떤 내용을 다뤘는지 한 번 보자구요.
1. 선순위 임차인 정보 확인권 신설
앞으로는 선순위 보증금등 확인 요구시에 임대인이 의무적으로 동의해야 합니다.
현재도 임차인은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관(읍ㆍ면 동 사무소,등기소등)에 가서
'임대차 정보(확정일자 부여일, 차임ㆍ보증금, 임대차 기간 등) '를 요청 할 수 있는데요.
여기서 문제는 임대인이 거절을 하게 되면 정보를 얻을수가 없었다는 거에요.
개선 방안
이제 임차인은 임대인에게 '임대차정보'에 대한 동의를 요구 할 수 있음을 정확하게 표기한다고 합니다.
추가로 임차인이 요구하는 경우 임대인 동의는 의무사항 이라고 해요.
선순위 임차인이 왜 중요한가요?
선순위 임차인(대항력있음)이 있는 경우 경매 실행으로 받는 배당을 선순위 임차인 보다 나중에 받게 됨
만약 배당 할 금액이 부족하다면 내 보증금 보호를 받을 수 없음.
2. 체납정보 확인권 신설
이제 임차인은 계약전에 임대인에게 납세증명서 제시요구를 할 수 있게 됩니다.
이 부분이 생각보다 중요한 내용입니다.
"체납한 세금"등은 등기부에 나오지 않아서 확인이 어렵고 그로 인해서 압류가 되어있다면
이후 '경매로 이어질 가능성'이 있기에 임차인에게는 위험한 부분인데요.
기존에는 임대인이 알려주지 않는다면 임차인이 확인하기 굉장히 어려웠고, 사실 이 내용을 알고계신 임차인도
많지않았을거라 생각해요.
아래기사 참고해보시기 바랍니다.
http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2022/09/15/0026
건물주 체납세금에 내 보증금이 날아간다면
집주인의 금융 채권뿐만 아니라 세금체납 여부도 임대차계약 시 중요한 체크사항으로 떠오르고 있다. 전월세 보증금을 낀 갭투자자들이 보유세 등 세금을 체납하다가 부동산이 압류당하거나
news.bizwatch.co.kr
체납정보 확인권 내용
이제 임차인은 계약전에 임대인에게 납세증명서를 제시요구 할 수 있습니다.
물론, 임대인이 ¹제시를 거부 할 수 있는 정당한 사유가 있을때에는 거부 할 수 있도록 해서
임대인의 개인정보도 어느정도 보호하려고 한거 같습니다.
만약 임대인이 납세증명서를 ²제시하기 어려울때는 임차인이 직접 체납관청에 확인할수 있도록 동의
해줌으로서 제시 의무를 대신 할 수도 있다고 합니다.
3.소액임차인 범위 / 최우선 변제금 상향 입법예고
각 1,500만원/500만원 상향(좀 더 쓰시지 ㅎㅎㅎ..)
소액 임차인 범위는 1,500만원 최우선 변제금액은 500만원씩 일괄 상향되었기때문에
보호받을 수 있는 범위가 조금 더 늘어날 예정입니다.
이건 앞으로 계약 할 임차인들에게는 희소식이 되겠네요.
4.주택임대차 표준계약서 개정
전입신고 익일까지 임대인의 저당권등 담보물권 설정 금지 특약이 의무가 됩니다.
대항력이 주택인도 + 전입신고(주민등록)를 마친 다음날 00시에 발생한다는걸 알고 있는
일부 임대인이 계약 직후 대출을 실행하는등 대항력을 악용해서 임차인들이 피해보는일들이 자주 있었는데요.
이제 주택임대차 표준계약서상 위 특약사항이 추가되기 때문에 앞으로는 조금 더 안심하고 계약하실수 있을거 같습니다.
5.관리비 항목 신설
이제 관리비 기재란을 신설함으로서 임대인이 임의적으로 관리비를 올리지 못하게 됩니다.
주택임대차 표준계약서에 관리비 기재란을 만들어 계약 체결전에
당사자간 논의를 통해 분쟁을 예방하려 한다고 합니다.
추가로 전유부분이 50개 이상인 집합건물(APT)은 아래처럼 관리비 장부를 작성하도록 하여
관리비 관리를 조금 더 투명하게 하려고 하는듯 합니다.
마치며..
아무리 생각해도 소잃고 외양간 고치는 격이지만,
그래도 안 고치는거보다 훨씬 낫다고 생각이 듭니다.
어서 법률안이 통과되어서 앞으로는 피해 보는 임차인이 조금이라도 줄어들길 바라며 글을 마칩니다.
아래에 발표자료 첨부해 놓겠습니다 필요하시면 다운받아서 활용하시기 바랍니다.
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