등기부로 확인 할 수 없는것들

 

최근 대법원 판례에서 '등기부 공신력 불인정 판결'을 내렸습니다.

등기법 공부를 하다 보면 등기부 공신력 불인정에 대한 언급이 나오긴 하지만..

관련 직종에 종사할 계획이 없는 한 누가 등기법을 일일이 찾아보나요.

그래서 우리는 오늘 ¹등기부등본으로 확인 가능한게 어떤 게 있는지,  ²확인할 수 없는 건 뭐가 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

등기부등본은 부동산에 관한 권리를 적어놓은 장부인데요.

여러분들이 눈으로만 봐서는 알 수가 없는 권리관계를 문서로 기재해놓음으로써 누구나 열람할 수 있도록 해놓은 것입니다.

중개사들은 실무적으로도 가장 먼저 확인하는 장부이기도 합니다.

그 이유는 대체로 권리관계 파악이 손쉽고 간편하기 때문입니다.

하지만, 등기부 등본상 확인이 가능한 건 말 그대로 등기를 전제로 하는 권리

즉, 등기를 필요로 하는 권리만 확인이 가능하다는 거 알고 계신가요?

 

 

이처럼 등기되지 않은 임차인이나 임대인의 세금 체납건, 위반건축물, 그 밖에도 생각보다 많은 부분들은 

등기부등본만으로는 확인이 어렵습니다. 

그럼 어떻게 확인하고 대처를 해야 할까요?

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1. 법정지상권
법률 규정상 인정하는 지상권

 

💡지상권이란 일정 목적(건물 건축, 수목식재 등)을 위해 타인 토지를 빌릴 때 해당 목적물에 대한 권리를 보장받기 위해 설정하는 권리입니다.
(이때 예외적으로 당사자끼리 설정한 계약에 의하지 않고
 법률로 규정되어있기 때문에(법정) 인정되는 지상권이 있는데, 이를 법정지상권이라고 합니다.)

법정지상권은 토지와 그 위에 건물, 입목 등이 동일 소유에 속하다가 어떠한 사유로 인해 토지와 입목 등의 소유자가 

달라진 경우 그 건물, 입목 등을 취득하는 소유자를 보호하기 위해 설정되는 권리로 종류가 꽤 많습니다.

따라서 등기가 없어도 법률 규정상 성립하고 당사자가 특약으로 배제할 수도 없다는 것이 큰 특징인데요.

 

때문에 법정지상권 여부 확인은 건축물대장상 건물 소유주를 확인한 후에, 토지 소유자와 동일인인지 여부를 확인해보시는 게 좋습니다.

(경매물건이라면 매각물건 명세서를 확인합시다.)

 

 

 

2. 분묘기지권
묘지를 계속 관리할 수 있도록 관습법상 인정해주는 권리

분묘기지권은 예를 들면 조상님의 묘가 다른 사람 토지에 있을 때, 그 묘지를 계속 관리할 수 있도록 관습법상 인정해주는 권리입니다. 

 

1. 타인 토지지만 소유자 승낙을 받은 경우

2. 승낙 없이 설치해놓고 20년간 평온, 공연하게 점유해 온 경우

3. 본인 토지에 묘지를 설치한 후, 소유권을 유보하거나 분묘를 이전하겠다는 특약 없이 토지만 처분해서 타인 토지가 됐을 때

 

위 세 가지에 한해서 분묘기지권을 인정하고 있습니다.

 

2번, 점유 취득의 경우는 2001년 1월 13일 이전 설치된 분묘만 인정을 해주고 있습니다.

물론 분묘기지권에 의해서 토지사용료 등을 받을 수는 있지만.. 

개발이 목적이었거나 토지를 다른 목적으로 사용하려고 했던 사람들에게는 굉장한 걸림돌 일 수밖에 없는데요.

 

분묘기지권의 경우 현장조사, 즉 임장 말고는 확인할 방법이 없습니다.

토지투자를 주로 하시는 분들은 현장조사가 비교적 수월해지는 겨울에 주로 임장을 다니신다고 합니다.

 

 

3. 유치권 

 

 이런 현수막, 한 번쯤 보신 적 있으실 겁니다.

유치권은 타인의 물건을 점유 한자가 해당 물건에 대한 채무(공사대금 등)의 이행이 완료될 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 부동산의 경우 신축현장이나, 인테리어 공사현장 등에서 자주 볼 수 있고 필요비나 유익비 상환청구 시에도 주장할 수 있기 때문에 생각보다 자주 문제가 되는데요.

 

심지어 신고나 등기 등의 의무가 없고 물건의 점유하는 것(물건을 실질적으로 지배하는 것) 만으로 성립하기에

등기부등본으로는 당연히 확인할 수가 없습니다.

 

다만 적법하게 점유가 계속되고 있어야 하기 때문에 임장으로 확인하시는 방법이 가장 좋고

경매의 경우 역시 매각물건 명세서를 통해 확인이 가능합니다.

 

 

4. 등기되지 않은 임차인
보증금, 순위 번호 확인이 어렵다.

등기되지 않은 임차인도 당연 등기가 되지 않았기 때문에 확인이 어렵겠죠 

근데 왜 문제가 되냐면 임차인은 굳이 임대차 등기를 하지 않아도 대항요건(주택의 인도 및 전입)과 함께 확정일자를 갖추면 다음날부터 대항력이 발생하고 우선변제권을 행사할 수 있기 때문입니다.

 

만일 임차인이 대항력 유지와 동시에전입 등을 위해 임차권 명령 등기 등을 하지 않는 이상

임차인의 보증금이나 순위를 확인하는 건 어려운 일입니다. 

 

확인은 등기소의 확정일자 정보제공을 통해 열람해보거나

해당 주민센터에 임대차 정보제공 요청을 통해 확인하시는 방법이 있고

만일경매 진행건이라면 현황조사서를 통해 확인이 가능합니다.

 

인터넷 등기소의 확정일자 정보제공 시스템

5. 임대인 세금 체납
체납이 길어지면 경매로 넘어갈 가능성이 있다.

 

최근 깡통전세 등의 전세사기가 판을 치면서 많은 분들이 걱정을 하고 계셨는데요.

앞서 임대차 제도 개선방안이 입법예고가 되면서 선순위 임차인의 정보 확인권이나 체납정보 확인권이 신설될 예정입니다

예전에는 임대인에게 납세증명서 등을 제시 요구를 해도 임대인이 거절하면 확인할 방법이 없었는데요.

이제 체납정보 확인권을 통해서 임대인 세금 체납 건도 확인이 가능할 거 같습니다.

 

https://jjangtech.tistory.com/entry/%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8-%EC%A0%9C%EB%8F%84-%EA%B0%9C%EC%84%A0-%EB%B0%A9%EC%95%88-%EC%9E%85%EB%B2%95%EC%98%88%EA%B3%A0%EA%B9%A1%ED%86%B5-%EC%A0%84%EC%84%B8-%EB%B0%A9%EC%A7%80%EB%B2%95 

임대차 제도 개선 방안 입법예고(깡통 전세 방지법)

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이렇게 등기부등본으로 확인할 수 있는 건 어떤 게 있는지

또 확인할 수 없는 건 뭐가 있고 어떻게 확인이 가능한지 알아보았습니다.

꼼꼼히 확인해두시고 도움이 되시길 바라며 이만 마치겠습니다.

 

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