전세 보증 보험 자세히 알아보기(필독)

22.11.21 주택임대차 제도 개선방안 확인하러 가기 

https://jjangtech.tistory.com/entry/%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8-%EC%A0%9C%EB%8F%84-%EA%B0%9C%EC%84%A0-%EB%B0%A9%EC%95%88-%EC%9E%85%EB%B2%95%EC%98%88%EA%B3%A0%EA%B9%A1%ED%86%B5-%EC%A0%84%EC%84%B8-%EB%B0%A9%EC%A7%80%EB%B2%95

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안녕하세요, 짱테크 입니다.

"전세보증보험" 최근 1~2년사이 굉장히 많은분들이 가입을 하셨을텐데요.

최근 '깡통전세', '역전세'에 대해 말이 굉장히 많은데, 친구랑 대화하다 보니까 이렇게 얘기를 하더라구요. 

 

"나는 보증보험? 그거 가입했으니까 괜찮아 ㅎㅎㅎ"

  

그래서 그럼 그거 반환받는 방법이나 약관에 대해서는 알고있니?

라고 물어봤더니 "그냥 해주는거 아니야?" 라는 황당한 답변을 듣고나니까 자연스럽게

아 ! 내일 포스팅은 이거다! 라는 생각이 들어서 가지고 온 주제입니다.

사실 대다수의 분들이 전세보증보험에 가입했다는 사실만으로 안심하고 계시다가 

정작 제대로 행사를 하지못해서 반환받지 못하는 분들이 꽤나 계실텐데요.

보증보험도 결국 상품중 하나이기 때문에,  제대로 알고 계시지 않거나

마냥 안심하고 계신다면 절대로 안됩니다.

왜냐면 약관에따라 절차를 지키지 않는다면 전세금도 안돌려주거든요.

이제 누군가는 '그게 당연한거지 뭐' 라고 생각하실테고 또 누군가는 '아차!' 싶으실거에요.

그래도 걱정하지 마세요 오늘 전세보증보험에 대해서 파헤쳐 볼거니까요 ㅎㅎㅎ

그럼 시작하겠습니다.

 

저는 HUG보증보험의 약관을 확인하였음을 미리 알려드립니다.
(HF나 SGI의 보증보험 약관도 크게 다르지 않습니다.)

빠르게 필요한 내용만 확인하고 싶으신분들은 Ctrl + F를 누르셔서

아래 내용을 검색해보시기 바랍니다.

 

<목차>

1. 보증보험종류

 

2.전세보증보험이란?

 

3.계약을 갱신하는 경우

 

4. 면책사항

(보증금 반환이 어려운경우로 꼭 읽어보시는것을 추천드립니다)

 

5.채무 이행청구

(보증금 반환절차)

 

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보증보험종류

 

1.HUG(주택도시보증공사)

2.HF(한국주택금융공사)   

3.SGI(서울보증보험)         

 

보증보험 회사는 위의 세 가지 정도로 볼 수 있습니다.

보증범위는 서로 조금 다른데요, HUG와 HF의경우 수도권은 7억 , 기타지역은 5억까지 지역 별로 보장 해주는 반면

SGI는 아파트와 주택으로 나뉘어 아파트보증금액은 제한이없고 일반 주택의 경우 10억까지 보장을 해준다고 합니다.

 

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전세보증보험이란?

 

보증사고가 발생 하였을 경우 보증 보험 계약 당시 ¹보증설정한 범위내에서

임차인에게 보증금액을 지급하고 이후 임대인에게 구상권(돈내놔)행사를 하게되는데요.

이러한 절차를 통해 계약자의 전세 보증금의 안전을 보장해주는 장치라고 보시면 됩니다.

 

여기서 보증사고란 우리가 흔히 걱정하는 ¹임대인이 보증금을 돌려주지 않는경우 말고도

계약²기간 중 경매등으로 배당까지 마쳤음에도 보증금의 전부 일부를 반환받지 못한 경우를 포함합니다.

 

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계약을 갱신하는 경우 어떻게 하나요?

 

보증기간 이내에 갱신신청을 하면 되는데요

이때 필요한 서류는 다음과 같습니다.

 

1. 주민등록등본

2.신분증 사본(주민등록, 운전면허)

3. 해당부동산의 등기부등본 

4. 갱신된 전세계약서 사본

 

전세계약서의 경우 다양한 경우가 있는데요.

 

첫번째, 보증금 변동이 없는경우

- 최초 계약서에 임대차 기간을 수정,추가하거나 새로운 계약서를 작성해야 합니다.

추가로 계약기간 중 대항력을 상실한 경우에는 전입세대 열람원을 제출해야 합니다.

 

두번째, 보증금 증액

-확정일자를 받은 갱신된계약서 사본이 필요합니다.

(신규작성계약서,최초계약서에 갱신된날짜가 수정되었거나 추가되어 있어야합니다.)

 

-증액 보증금을 임대인에게 지불한것을 증명할 서류가 필요합니다.

(영수증, 무통장입금증, 계좌이체 증명서등) 

 

세번째, 보증금 감액

-역시 확정일자를 받은 갱신된계약서 사본이 필요합니다.

(갱신된 기간, 감액된 보증금표시)

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면책사항(보증X)

집중해서 읽어주시기 바랍니다, 해당 조문에 포함되는경우 보증금 반환이 어려워 집니다.

1.임차인이 '주임법' 상의 대항력이나 우선변제권을 상실한 경우
(임차권명령등기 전에 이사, 전입신고를 해버리는경우) - 가장중요합니다, 꼭 확인 해두세요.

2. 임차인이 전세집(목적물)을 제3자에게 전대한 경우

3.전세보증금반환채권을 금융기관에 담보로 제공하거나, 제3자로부터 압류,가압류등으로
공사에 손해가 발생하거나발생할 우려가 있는경우

4.임차인이 알릴의무를 위반한 경우(제5조 위반)

5.임차인이 협조의무를 위반한 경우(제11조 위반)

 

조금 복잡해 보이더라도 천천히 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

 

제 5조: 알릴의무란?

1. 채무자(임대인) 또는 채권자(임차인)가 변경된 경우 
2. 임대인,임차인,연대보증인 주소가 변경된 경우
3. 경ㆍ공매의 개시결정, 채권신고, 배당요구 등 경ㆍ공매 관련사항을 통보받은 경우
4. 보증사고가 발생한 경우
5. 보증사고 사유가 없어진 경우 
6. 전세계약이 해지 또는 종료된 경우
7. 그 외 보증채무에 영향을 미치는 사항이 발생한 경우 

위의 1~7번의 사유가 발생한 경우 1개월 이내 서면으로 그 내용을 해당 기관에 알려야 합니다.

 

제 11조 협조의무란?
해당 기관(SGI,HF등) 이 임차인에게 보증금을 돌려준 경우
임대인에게 구상권을 가지며 동시에 임차인의 권리를 대신해 행사 가능해집니다.

이때 임차인은 기관이 권리를 행사하는데 필요한 서류,조치등에 대해 협조 해야 합니다.
(보증채무 이행전이라도 서류제출 및 조치 요구가 가능, 이때도 협조하셔야 합니다.)

임차인은 기관이 보증금을 돌려주기 전에도 목적물의 경매, 임대인의 파산,회생절차나 이와 유사한 절차등에 따른
배당요구,채권신고등 필요한 방법에 따라 전세보증금반환채권을 보전하거나 행사해야 하고, 기관이 구상권을 보전할 수 있도록 협조할 의무가 있습니다.

위의 의무를 위반하여 기관이 구상권행사하지 못하게 된경우 그금액을 임차인에게 청구 가능해집니다.

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채무 이행청구

임차인은 보증사고 유형에 따라 보증기관에 채무의 이행(보증금 주세요)을 청구해야 하는데요.

(임차인은 보증사고일로부터 2개월이내에 청구해야함)

 

1. 전세계약이 해지,종료된 후 1개월 이내 보증금을 반환받지 못한경우

- 주택임차권등기를 먼저 끝낸다음 해당 보증기관에 청구를 하셔야합니다.

 

2. 전세계약 기간 중 목적물이 경매 ,공매로 넘어간 뒤 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금을 돌려받지 못한경우

-배당표 등 전세보증금 중 받지 못한 금액을 증명하는 서류를 제출하여 청구하셔야 합니다.

 

위의 1,2 에 따라 이행청구를 하신경우

보증기관이 필요한 서류 제출을 요청하거나 권리 실행을 위해 필요한 조치등을

요청한 때에는 지체없이 협조해야 합니다.

 

제출서류

보증금 돌려주세요! 라고 하려면 당연히 서류가 필요하겠죠

아래 제출서류를 참고하시면 되겠습니다.

 

1.보증채무 이행청구서 
2. 신분증 사본
3.보증서 또는 그 사본
4.내용증명우편 등 전세계약이 해지,종료되었음을 증명 할 수 있는 서류 
5. 명도확인서 또는 퇴거예정확인서
6. 배당표 등 전세보증금중 전세보증금 중 받지 못한 금액을 증명하는 서류(경·공매시)
7. 계좌입금의뢰서 또는 보증채권자 명의의 통장 사본

 

참고로 임차인은 보증금을 돌려받으면 동시에 임대인에게 전세집을 명도해야 합니다.

만약 명도하지 않는 경우 임차인은 보증금을 다시 보증기관에 돌려줘야 하니까 이부분도 체크해두시기 바랍니다.

 

위의 글에서 계속 언급되었던 "주택임대차등기명령" 도 잠깐 짚고 넘어가도록 하겠습니다.

신청은 법원에서 할 수 있고 별도의 변론기일이 잡히지는 않으나 심리를 열어 판단후 명령을 내립니다.

이때 제출해야 하는 서류도 보겠습니다.

주택 임차권 등기명령 신청서 제출시 첨부 서류

1. 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항 증명서

2. 임대인의 소유가 아닌 주택,건물은 즉시 임대인 명의로 보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(건축물대장 등)

3. 임대차계약서

4. 신청당시 대항력을 취득한 임차인의 경우 해당주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는서류

5. 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍힌 임대차 계약서

6. 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용함을 증명하는 서류 

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휴.. 여기까지 알아두면 도움이 될만한 부분들은 다 정리한거 같습니다.

저도 전세집에 살고있는 입장에서 잘 대비를 해둬야겠다고 생각하는 요즘인데요. 

제 포스팅을 방문하신 분들께서는 잘 참고 하셔서 활용하셨으면 하는 바람입니다.