저번 주택임대차 보호법 포스팅에 이어 상가임대차 보호법도 알고 넘어가도록 하겠습니다.
아직 주택임대차 보호법을 못보셨다면 아래링크를 참고하시면 되겠습니다.
주택 임대차 보호법 알아보기
오늘은 주택 임대차 보호법에 대해 알아보겠습니다. 많은분들이 궁금해 하시지만 또 일일이 찾아보기에는 생각보다 내용이 광범위하죠 그래서 제가 한 번에 정리를 해보려 합니다. 그럼 시작하
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그럼 시작하겠습니다
상가임대차 보호법도 주택과 동일하게 '임차인'을 보호하기 위한 규정으로 보시면 되며
대부분 기간이나 내용은 동일하지만 상이한 부분들이 여럿있어서 '주임법'과 몇가지 비교하면서 설명드리겠습니다.
(이하 가독성을 위해 '주임법' , '상임법'으로 통일하겠습니다.)
상임법 조문을 들여다보면 임차인에게 유리하게 해석하는것들이 많습니다.
위법에서 '상가'란 사업자등록이 가능한 건물을 말하며 해당 건물의 임대차에 대해서 적용합니다.
조금 특이한 점이 있다면 상임법의 경우 지역별 일정금액(환산보증금)을 초과하는경우의 임차인은
대항력,계약갱신요구권,권리금회수기회보호,3기 차임연체시 해지 ,표준계약서 작성의무등의
규정정도만 적용되는점 유의하시기 바랍니다.
다르게 말하면 아래 적용범위를 초과하는 임대차의 경우 월세,보증금 증액 제한이 없어지는등
보호받는 범위가 줄어든다고 생각하시면 되겠습니다.
(아래는 상가임대차 보호법 전면적용범위 입니다.)
확인하는 방법은 다음과 같습니다.
계약일이 2018년 10월인경우 좌측의 2018. 1. 26 ~ 의 해당지역 적용범위를 참고하시면 됩니다.
그럼이제 환산보증금에 대해서 알아볼까요?
계산방법과 사례들을 모아봤습니다.
자그럼 상임법이 뭔지는 알았고, 이제 어떤내용들이 있는지 확인해 보겠습니다.
상가도 역시 계약갱신 요구권이 존재합니다.
주택과의 차이점을 알아보자면 주택의 경우 1회 2년(총 4년)이라고 설명드렸는데요.
상가의 경우에는 최초 임대차 기간을 포함해 최대 10년까지 계약갱신 요구권 행사가 가능합니다.
(✔2018년 10월 16일 이전 계약건의 경우 5년 보호)
★
대법원판례상 계약갱신요구권 행사가 가능한 임차인의 경우에도 기간에 맞춰 갱신요청없이
자동갱신(묵시적갱신)이 되었다면 차후에 계약갱신요구권 행사가 불가능하기 때문에
환산보증금 초과하는 임차인은 기간에 맞춰 갱신요구권을 행사하는것이 아주 중요합니다.
(이런말이 있죠, 법위에 잠자는자는 보호받지 못한다. 적극적으로 자신의 권리를 행사해야 한다는 말입니다.)
자. 그럼 언제까지 청구해야 할까요?
상가의 계약갱신 요구권 청구기간은 다음과 같습니다.
그럼 임대인이 갱신청구를 거절하는 방법은 없을까요??
역시 임대인도 거절하는 방법이 있습니다.
다만, 역시 임차인을 위한 법인만큼 크게 실효성이 있느냐..? 하면 제 답은 '아니오' 입니다.ㅋㅋㅋ..
그래도 방법은 한번 보고 넘어가자구요 ㅎㅎㅎ
계약갱신 요구권은 상가 임대차 금액과 무관하게 언제나 전면적용되는점도 참고해 주세요👍
전월세 상한제입니다. 주택과 동일하게 보증금,차임을 5%까지만 올릴수 있다는 규정인데요.
주택의 경우 시도 조례로 달리정할수 있으나 , 상가의 경우는 5% 고정입니다.
주의 하셔야 할 점은 환산보증금이 적용범위를 초과하는 경우 전월세 상한제가 적용이 되지 않습니다.
월세를 한도없이 올릴수 있다는 얘기죠 (ㄷㄷㄷ)
묵시적 갱신이 된경우, 언제든지 계약해지 통보가 가능하며
통보후 3개월뒤 효력이 발생합니다.
(주택과 동일하네요)
상가의 대항력에 대해서도 알아보도록 합시다.
알아듣기 쉽게 풀어서 설명해보자면 어떠한 조건을 충족하면 대항력이 발생하게 되는데요.
대항요건을 갖추어 대항력이 발생하면 특정한 상황(경매 등)에서 불이익을 보게되는 경우
¹남들에게(제3자등) 대항할수 있게 되거나
²경매 절차에서 등기부등본상 후순위 권리자보다 먼저 돈을 받을수 있게 됩니다.
(생각보다 어렵지않죠? 아닌가요..? ㅎㅎㅎ)
그럼 상가의 경우 대항력을 갖추기 위해 필요한 조건(대항요건)은 어떻게 될까요?
상가의 인도 + 사업자등록을 요건으로 보고 있습니다.
역시 대항력을 갖췄다면 대항하는 방법도 알아둬야겠죠?
주택과동일하게 대항력을 갖추고 소액임차인 금액 범위내에 들어있다면 "최우선 변제권"이 발생합니다.
경매등 불리한 상황에서 나의 소액보증금중 일부(건물 매각가액의 1/2한도)를
최우선으로 변제받을수 있는 임차인 보호규정입니다.
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
www.iros.go.kr
소액임차인 범위는 '인터넷 등기소' 홈페이지 우측하단에서 찾아보실수 있습니다.
그리고 추가적으로 '확정일자'까지 부여받았다면 역시 다음날 00시부터 '우선변제권'도 발생합니다.
해당 법률을 악용한 사기들도 존재하기 때문에 잘 확인하셔서 권리를 행사하시는 똑똑한 임대인,임차인이 되시길 바라며
포스팅을 마칩니다.
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