깡통 전세, 전세 사기 어떻게 대처해야 할까

요즘 깡통전세도 그렇고 전세사기가 많아지는 추세라고 합니다.

점점 역전세도 많아질거 같아 전세를 살고 있는 저 또한 걱정이 많습니다..ㅠㅠ

그래서 준비한 포스팅! 깡통전세는 뭐고 역전세는 뭐며 전세사기를 미연에 방지하는법은 어떻게 해야할까요?

아니 그보다 왜 전세사기를 알아보기가 쉽지않을까요?

 

먼저 깡통전세와 역전세가 무엇인지부터 알고 가보자구요.

 

위 그림과 같이 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험이 생기거나(역전세)

미처 확인하지 못한 임대인의 체납등의 사유로 물건이 경매로 넘어가 보증금을 전액 환급받지 못하는경우등

최근 전세사고,사기는 빈번하게 발생하고 있고 매년 늘어나는 추세라고 합니다.

 

https://www.news1.kr/articles/4865536

"전세금 떼여" 세입자 신청 강제경매 매달 150건씩…깡통주택 확산 공포

 

 

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우리, 여러분들은 어떻게 대처를 하고 있을까요?

분명 중개사들도 ¹계약시 등기부 등본을 떼어보고 을구에 저당권등이 있는지를 확인하지만

실제로 이게 크게 도움이 되나? 하면 답은 '아니다' 입니다.

(그럼에도 꼭 확인은 하고 넘어가셔야 합니다. 등기부만 보고도 확인가능한 것들이 있기때문에요)

 

왜 도움이 되지 않느냐 하면 우리나라는 등기부의 공신력을 인정하지 않기 때문인데요.

해당사례와 같이 등기부로 인한 피해가 자주는 아니지만 가끔씩 발생하기도 합니다.

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5599983&ref=A 

‘공신력 없는’ 등기부등본…“믿고 거래했다 집 잃었습니다”

 

어쨌든, 이제 본론으로 돌아와서 계약시 대처방안을 말씀드리겠습니다.

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<계약시 대처 방안>

✔시세확인(필수)

1. http://rt.molit.go.kr/ (국토교통부 실거래가 공개시스템)

2. https://kbland.kr/t/49362?xy=undefined,undefined,17 (KB시세) 

 

위 두개 사이트를 활용하셔서 시세를 확인하시면 좋습니다.

✔전세보증금반환보증보험 가입가능 여부 확인

조금 더 안전하게 거래 할 수 있는 방법입니다.

(보증 보험을 통해 전세금 돌려받는 방법도 나중에 포스팅하겠습니다)

✔나한테는 그런일이 안생길것이다, 라고 생각하지 말고 능동적으로 움직이세요.

 

✔가짜 임대인 조심하기

보증금을 가로채기위해 명의도용과 위임장위조등 불법행위를 통해서 

대리인 행세를 하는 경우가 꽤나 있습니다. 

무심코 지나치면 당하는 수법이라서 반드시 대리권이 있는지 확인을 꼭 하셔야 합니다!!

 

1. 임대인 인감도장이 찍힌 위임장(인감증명서)을 확인 후 대조해서 동일한지 체크

2. 임대인과 유선 통화등을 통해 계약 내용 확인 및 대리권수여 확인

3. 반드시 임대인 명의로 된 계좌에 거래(보증금 등) 

(웬만하면 실제 임대인과 계약을 진행하시는게 가장 좋습니다.)

 

그리고 신탁계약 등도 조심하셔야 하는게 등기부만 확인해서는 어떤 권리가 설정되어 있는지 알수 없습니다.

신탁원부를 확인해야 하는데 귀찮고 복잡하기 때문에 전문가를 통해서 하시는게 좋고 웬만하면 거르시기를 추천드립니다.

(최근 친구가 신탁을 끼고 전세계약을 한다고 하길래 신탁원부를 제공받아서 확인해보고 계약해라

웬만하면 복잡하니까 안하는게 좋다라고 조언했던 기억이 납니다.)

 

✔  적법하게 등록된 중개업소인지 확인하기.

실제로 명의를 빌려서 중개하시는 분들도 계시고 사기를 치고 잠수를 타버리는 중개업소들도 있기때문에

적법하게 등록된 중개업소인지 꼭 확인해보시는것이 좋습니다.

귀찮다구요..? 내돈 1억 2억이 걸려있는데요..?

(모두가 그렇다는것은 아닙니다.)

 

http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=3063 (부동산 중개업소확인)

 

적법한 중개사와 거래했다면 공제증서는 꼭 받으셔야 합니다

(공인중개사의 의무이기 때문에 말씀안하셔도 주긴할거에요)

 

여기까지 계약시에 대처 할 수 있는 방안들을 설명 해봤습니다. 

 

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계약직후에도 다양한 사기가 존재하는데요.

가장 빈번한 사기는 전세계약 당일 혹은 잔금일에 임대인이 변경되거나 대출이 실행되는 경우입니다.

저번 포스팅(주택 임대차 보호법)에서 설명드렸지만

대항력이 발생하는 시점은 주택인도+전입신고후 다음날 00시 부터이기 때문에

당일,잔금일에 임대인이 변경되거나 대출이 실행된경우 세입자의 대항력은 존재하지 않습니다.

그럼 나중에 경매실행시 불리해지겠죠?

따라서 꼭 ¹ "계약 체결 후 전입신고 다음날까지 소유권변경 및 근저당 설정등 행위를 금지한다" 라는 등의 특약을 

넣어달라고 요청하셔야 합니다.

 

그외에도 ² 계약당일 ,잔금전, 전입신고 다음날 등기부등본을 꼭 떼보셔서 확인하셔야 해요. 

(3장이면 수수료 2,100원 밖에 안하는데 아끼지 말자구요)

 

³ 국세(지방세)완납증명서 발급해달라고 하셔서 확인하시구요.

(등기부등본에 나오지 않는 부분이고 체납이 있을경우 추후 압류의 위험과 , 대출발생이 어렵기 때문이기도 하고 

 전세보증금 반환보증보험 가입도 힘들어 집니다.)

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이제 슬슬 머리가 아프시죠 ㅠㅠ 

그래도 끝까지 읽고 내걸로 만들어 놓으시면 자주 써먹을수 있는 지식이니까 조금 더 힘냅시다!

이거는 저도 여기저기 찾아보고 공부하다가 알게 된 내용인데요.

 

입주한 이후에도 피해를 볼 수 있는 경우가 있다고 합니다.

 

바로 임대인 요청으로 전입신고를 빼주는경우 인데요

한번 볼까요 ?

 

임대인: 잠시만 전입신고 빼주시면 안될까요 ㅠㅠ 저 대출 실행하고 나서 다시 전입신고 하시면 될거같은데..

임차인: 네! 알겠습니다.(순진)

 

몇일 뒤

 

임대인: 감사합니다. 이제 전입신고 하셔도 될거같아요. 감사합니다.

임차인: 네 ㅎㅎㅎ 

 

자 여기까지!  무엇이 문제일까요?

제 포스팅을 보셨던 분들은 눈치채셨을건데요.

전입신고를 빼는경우 대항력을 상실하게 되고, 그후 임대인 대출이 실행되었다면 

임차인이 전입신고를 하더라도 후순위로 밀려나게 되겠죠? 그럼 그 이후는 설명안해도 아실겁니다 

누가 이걸당해 ㅋㅋㅋ 라고 해도 자주 당하는 수법이라니까 꼭 숙지하고 계시길 바랍니다.

 

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자이제 드디어 마지막 단계인 계약기간 종료후 상황입니다.

뭐 이제 한가지 밖에 안남았죠, 바로 보증금 반환을 해주지 않는경우 인데요.

위의 모든 경우를 대비하셨다면 사실 크게 걱정할건 없으실거 같아요.

 

깡통전세 체크 (✔) , 대항력을 갖췄는지? (✔) , 보증보험 가입됐는지 (✔)

크- 완벽한거 같습니다 ㅎㅎㅎ

 

보증금 반환을 안해준다면 어떻게 대처해야 할까요?

 

1. 내용증명 발송으로 임대인에게 보증금 불이행시 어떤 불이익이 있을지를 예고를 하셔야하고

2. 임차권 등기명령 신청(이사가도 대항력이 유지되는 효과)을 통해 이사등의 사유가 발생해도 대항력을 유지하셔야하며

3.지급 명령 신청을 통해서 권리를 행사하셔야 하는데 이후 에도 반환이 어렵다면

마지막 최후의 수단으로 강제경매 개시 신청을 통해 경매로 넘겨서 보증금을 반환받는 방법이 있겠습니다.

 

여기까지... 단계별로 어떻게 대처해야 할지

또 깡통전세가 뭐고 역전세는 뭔지

관련된 사이트는 어떤것들이 있는지에대해서 심도있게 알아봤습니다.

 

도움이 되셨다면 꼭 공감, 공유눌러주시면 감사하겠습니다

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아직 주택 임대차 보호법을 모른다면???

https://jjangtech.tistory.com/entry/%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8-%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95-%EC%95%8C%EC%95%84%EB%B3%B4%EA%B8%B0

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