안녕하세요, 짱테크입니다.
최근 대한민국 국민이라면 누구나 들어보셨을 재개발!
몇몇 분들은 이미 겪고 있을 얘기일 수도 있는데요.
제가 살고 있는 광명또한 재개발이 활발하게 이루어지는 지역이라 자연스레 궁금해졌습니다😁
막상 재개발에 대해 좀 알아보니까 종류가 엄청 많더라구요.(대체 왜..?🤣)
민간 재개발, 공공재개발이 있고
공공재개발도 또 5.6대책 2.4대책으로 나뉘고.. 뭐 등등등
최근엔 오세훈 서울시장님이 내놓으신 신속통합기획 까지도 아이고 소인 머리가 터집니다요..😒
그래도 알아두면 평생 써먹을 내용들이라 포기하지 않고 ! 지금부터 정리해가면서 알아보려고 합니다.
일단 저~ 많은 재개발 종류에 대해 알아보기 전에 재개발이 뭔지 정확하게 알고 가는게 우선이겠죠?
재개발의 뿌리는 '주거 및 도시환경 정비법' (앞으로는 도정법으로 줄여서 부를게요) 에서 다루는 개념입니다.
재개발은 보통 노후 불량 건축물(준공 후 20~ 30년)들이 많은 단독주택 밀집지역이나
도로가 협소하고 교통난이 심각한 지역들이 많이 실행하는데
다음에 다룰 재건축이라는 개념과도 아주 밀접한 연관이 있습니다.
일일이 나열하면 보기가 조금 복잡할듯 하여 단계별로 나열해 보았습니다.
최소 8년 ~ 12년 정도 걸리는 장기적 사업인데요.
현재 대한민국은 민간재개발 사례가 가장많은데,
국가(공공기관)가 개입하는 관점의 공공 재개발이라는 개념이 나온게 얼마 되지 않았기 때문입니다.
재개발 주요 개념들도 보기 쉽게 그림으로 정리해 봤습니다.
필요하신 부분들을 메모해 놓으셨다가 자주 읽어보시면 도움이 되지 않을까 싶어요 .
저도 자주 읽어보려고 노력중입니다 ㅎㅎ😘
일단 재개발의 기본적인 내용은 얼추 확인해본거 같은데,,
민간 재개발은 뭐고 공공 재개발은 뭘까요?🤔
저는 처음 알아볼때 아주 궁금했던 부분입니다ㅋㅋㅋ
아니 대체 재개발이면 재개발이지 뭐가 이렇게 종류가 많은지 대체 !!!
1. 이름으로도 구분하고(민간, 공공, 3080 , 신속통합기획)
2. 관련 정책이 나온날짜로 구분하기도 합니다(대표적으로 2.4 대책 과 8.4 대책이 있어요👀)
먼저 민간 재개발 정리한거부터 보시죠!
민간 재개발은 다음과 같아요.
간단하게 정리해보자면 이름에서 보이듯 모든것을 민간(조합)이 결정한다고 보시면 됩니다.
대신 사업 진행기간이 길고 진행과정이 그렇게 까지 투명하지는 않은거 같아요( 실제로 관련되서 형사처벌받는 사례가 꽤 있음)
사업 진행기간이 길어지면 그만큼 조합원들 분담금이 높아지고 사업성이 떨어집니다.
단 관리처분일 전에는 사고팔고가 자유롭고, 그만큼 원하는때에 수익을 낼 수 있다는것이 특 장점!
최근 오세훈 시장님이 발표한 신속통합기획은 별론으로 하고
먼저 공공재개발 사업들을 비교해봤습니다✌
사실상 같은 공공재개발 이지만
현금 청산 부분과 모든것을 공공이 결정하는지 , 아니면 조합과 상부상조로 진행되는지가 큰! 차이입니다.
20년 5월 6일 나온 대책의 공공재개발은 민간 재개발과 공공 재개발의 장점을 섞어서 시행하는거 같아요.
용적률도 기존보다 120% 상향해주고 조합원이 소유권을 보유하고 진행하는데다
몇몇 절차들을 생략하면서 사업기간도 단축 시켜 사업성을 확보한듯 합니다.
단 공공(LH, SH, GH)기업에 대한 신뢰도가 아주 떨어지죠..(3기 신도시등 여러가지 이슈로)ㅎㅎ🤦♂️
역시 관리처분 인가 후에는 민간재개발과 동일하게 조합원 지위 양도가 불가능하구요.
어렵다 어려워..
그럼 오늘 포스팅 마지막! 2.4 대책에 대해서도 정리를 해보자면~
21년 02월 04일 나온 정책으로 공공이 모든것을 해결하겠다!!(라는 야심찬 포부..?)
근데 권리산정 기준일 이후 거래되는건은 현금청산을 하겠다.. ? 라니.. (많은 분들이 혼동을 겪으셨을거 같아요ㅜㅜ)
여튼 보자면, 국가(공공)가 토지 소유권을 보유한 상태로 사업을 진행하고 후에 조합원들에게 분양을 해주는 방식입니다.
실제로.. 진행되는곳이 많지 않아요, 특히 서울지역 같은경우는 주민들 반대로 무산되는 경우가 많습니다.
물론 진행속도가 가장빠르고 , 용적률도 완화해준다고 하지만 소유권을 뺏긴다는것에 아주 큰 거부감을 가지는게 현실이죠 ㅠ
휘유~ 어느정도 정리가 좀 되셨을까요?🎶
용적률 상향분 만큼 임대용아파트로 분양을 한다던지등 더많은 내용들이 있으나..
실제 재개발 투자자 분들께 가장 중요한 내용은 방식과 그에따른 권리산정 기준일등을 잘 확인하셔서
현금청산여부를 꼭 잘 따져보셔야만 할거 같습니다.
하얗게 불태웠다....
오늘도 열심히 공부하고 포스팅을 했으나
이웃님들이나 방문해주시는 분들의 지식에 비해서 모자라는 부분들이 있을수 있어요..ㅠㅠ
댓글로 어느부분이 모자란지 또 어떤부분들이 추가적으로 궁금한지 말씀해주시면! 다음 포스팅때 꼭 반영해보겠습니다.
다들 다음 포스팅때 봐요!!
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